一、引言

       工业研发用地指的是工业企业的工程技术研究中心、实验室及其他研究开发机构所占用的土地，一般属于工业用地范畴，但却不同于一般的工业用地，其性质介于商务办公用地与工业用地之间。

       二、工业研发用地估价方法选择

       工业研发用地性质特殊，介于工业与商业用地之问，在实际估价工作中各地执行标准不一，造成了地价的参差不齐，使得研发用地资产属性无法真正得到体现。因此估价时应充分考虑工业研发用地本身特点，选择合理的估价方法，使评估的宗地价格更符合实际。

       1、成本逼近法

       成本逼近法是将土地的所有投资作为基础，再加上相应的利息、利润和土地所有权收益，从而得到土地的价格[1]。一些在郊区或者在土地交易市场不发达地区，周边没有任何可以参照的市场信息，其价值难以通过市场判断，这种情况下可以考虑使用成本逼近法。值得注意的是，成本逼近法是一个“简单累加”估价方法，其考虑的因素有限，未能从整体把握土地的价值。因此用成本逼近法计算工业研发用地价格可能会使得地价偏低，这时应根据实际情况在估价的基础上再作进一步的价值调查和调整。

       2、收益还原法

       收益还原法适用于有收益或潜在收益的工业研发用地估价。利用收益还原法首先要做的是确定纯收益，而纯收益的获取是个难题。预期收益往往是根据现时投资进行预测[2]，但是由于是科研用地，投资与产出的关系尚不能确定，因此对于研发用地来说预期收益可能是难以估算的。

       此外由于企业的经营能力等因素对其收益影响较大，在实际估价工作计算时往往采用的是相同市场下土地客观收益而不采用土地实际收益，目前已形成共识。但是就工业研发用地来言，其收益与企业自己的科研能力是密切相关的，通过创新研发而创造出的自己“独有”的价值，或高或低具有特殊性，这部分主观性因素是不能去除的，应充分考虑实际产生的收益才能体现研发用地的实际价值。

       3、市场比较法

       市场比较法适合于市场发达并有充足的土地交易实例地区，运用市场比较法最重要的是选择合适的案例，一般要求三个以上。选择的案例必须与待估土地之间有很好的替代关系，这就要求两者在土地权利状况、利用状况、交易情况、交易时间、区位等方面上具有相似性。但工业研发用地并不像普通的商业、居住用地那么普遍，在许多地区企业用于研发的土地比较少，同一供需圈中与待估土地具有替代关系的土地很少甚至没有，这无疑加大了估价的难度。遇到这种状况，不应局限在小区域内，可以考虑扩大相似土地寻找范围以确保比较案例的数量。

       4、基准地价系数修正法

       基准地价系数修正法是我国基本土地估价方法之一，该法适合于短时间内批量评估，在市场不发达的情况下也适用，其精确度与基准地价及其修正体系密切相关，适用于有完善基准地价体系的地区。南京市为了规范管理科研用地，已经制定了相应的基准地价，将全市科技研发用地划分为六个土地级别，每个土地级别设定相应的基准地价标准。随着社会经济发展，企业用于研发的土地会越来越多，为了保证土地估价的合理和高效，应针对直接用于科研设计、生产研发的土地制定研发用地基准地价及其相应的修正体系。

       三、目前工业研发用地估价中存在的问题

       1、缺乏相应的技术规程

       为了规范土地估价行为我国制定了《城镇土地估价规程》，住宅、商服、工矿仓储用地等的估价方法得到了很好的规范，但对于工业研发用地等特殊用地估价则缺少具体规定。这便使得工业研发用地估价的标准不一，造成了估价的不准确。

       2、估价实例资料少

       工业、商业、住宅用地估价开始时问较长，相关交易资料数量多且易于获得。但是研发用地是近年来随着企业转型，规模才逐渐变大的，开始估价时间短、交易实例资料缺乏，这会对市场比较法的利用带来很大的误差。此外由于研发用地交易少，估价人员缺乏相应的评估经验，这也是造成估价不准确的原因。

       3、缺乏相应的基准地价体系

       随着工业研发用地规模的不断扩大，基准地价系数修正法成为一种值得推广的方法，此方法的运用必须以建立合理的研发用地基准地价体系为前提。但是大多数的地区并未建立相应基准地价体系，无法使用该方法。

       四、对于工业研发用地估价的建议

       首先，应在原有的《城镇土地估价规程》基础上增加《工业研发用地估价规范》等相关文件，使工业研发用地估价有一定的标准；其次加快相应的基准地价体系建设并建立工业研发用地估价案例数据库，为之后的估价提供方便；此外还应请经验丰富专家对估价人员进行培训，学习研发用地估价实例，提升对该类型土地估价专业水平。

【参考文献】

[1]资格考试命题研究中心．土地估价理论与方法[M]．江苏科学技术出版社，2013

[2]徐慧．城镇土地估价中土地纯收益的研究[D]．南京师范大学，2006

[3]杨应奇，杨丁丁，何文．南京率先规范科研用地管理[N]．中国国土资源报，2011-l1-01

本文作者：于子涵（天津师范大学城市与环境科学学院，300387）

本文来源：《知识经济》