在实践中，大型商业物业市场交易通常以大宗整体买卖为主，难以收集到交易详细资料，应用市场比较法评估存在很大的难度，故通常会选择收益还原法进行评估。然而，应用收益还原法评估大型空置商业时亦是难点重重，下面根据本人对房地产估价理论与方法的理解，结合估价实践经验，对收益还原法评估大型空置商业物业存在的认识上的偏差进行分析，以期对估价行业未来的发展提供一点思考。

        一、大型空置商业物业评估存在的问题

        1、对空置产生影响的重视程度不够

        商业作为一种典型的投资性物业，最终都需要通过出租或者自用(也可视为机会成本)来收回投资，实现回报，因此，商业一旦空置就会对投资者的回报产生影响，从而对其自身的价值产生影响。空置尤其是长期空置会对物业价值产生贬损，这已是估价师的共识，但是，对空置产生影响的重视程度不够。

       首先，对物业空置的原因关注度不够。大型商业物业空置的原因大致可以分为自身缺陷、地段缺陷两种:自身缺陷包括建筑设计缺陷(格局、层高、配套设施等方面)、权属人运营管理能力欠缺等;地段缺陷包括，可能是开发商因定位失误导致的，可能是因城市变迁导致的。我们不难看出，有的缺陷是先天难以弥补的，有的是后天可以弥补的，因此，不同空置原因对物业价值的影响程度是不一样的。其次，对物业空置时间关注度不够。关注物业空置时间长短通常有助于我们对物业空置原因进一步了解。 

       2、评估过程趋于简单化，结果导向严重

       如何将空置产生的影响进行量化是估价实践中面临的一大难题，因此，许多估价师在评估大型空置商业物业时，通常以评估结果为主导，在租金水平、空置率、报酬率等因素取值中予以适当考虑，忽略了对评估思路、评估过程的合理性判断。简单来说，假如正常物业市场价格为15000元/平方米，空置物业评估时估价师们会按照一定的折扣率考虑价值贬损先对物业定价，然后在各参数选取时进行适当修正求取其市场价格，这是目前估价师们经常采用的逻辑思维。 

       3、应用收益法评估的前提条件缺乏

       收益法是以预期原理为理论基础，将估价对象未来各期的净收益选用适当的报酬率折现到价值时点相加来求取估价对象价值。从收益法原理及概念不难理解，收益法评估前提是基于物业的可持续经营，也就是说未来有限年内收益的可持续获得性。但是，对于大型空置商业物业来说，收益的可持续性明显存在困难。一般来说，正常大型商业物业实现经营都需要经过前期策划、招商、装修、运营管理等阶段，花费时间在1-2年左右，而对于空置大型商业物业来说，需要花费的时间更长，尤其是一些已经空置多年的商业物业。因此，在应用收益法评估大型空置商业物业时其前提条件缺乏。 

        二、收益法评估大型商业物业思路探讨

        1、空置大型商业物业收益现金流分析

       从收益法原理及其计算公式可以理解，收益法是基于对物业未来收益年限内收益现金流的模拟而得出的，因此，客观合理的分析模拟大型商业物业未来现金流是采用收益法评估的前提条件。

       根据前面对大型商业物业经营阶段的划分可以看出，未来要实现预期收益现金流大致需要分为以下几个阶段:

       ①前期准备期

       对于大型空置商业物业尤其是长期空置物业来说，一般都会存在权属争议、长期拖欠物业管理费、物业配套设施欠缺等各种问题，实现预期租赁或经营收益还需要经过一段时间的前期准备期才能进入正常的招商期。

       ②招商期

       包括管理团队成立、招商方案确定、招商洽谈、合约签订等阶段。

       ③运营管理期

       成功招商后，后期运营管理对于实现持续的现金流是非常重要的，包括日常运营维护、商家更换等。

       也就是说，在前期准备阶段、招商阶段，大型空置商业物业是无法实现现金流入的，相反会产生一定的现金流出，只有成功招商后进入运营阶段方可实现净现金流。这与目前许多估价师固有的现金流出流入相匹配的思路有不同之处。 

        2、收益法评估注意事项

       根据上面对大型空置商业物业现金流的模拟分析，在实践评估中需要注意以下两个方面:

       首先，需要结合物业空置原因等实际情况分析确定各阶段所需时间。

       其次，由于不同阶段所产生的费用名称、费用数额不同，需要对各阶段的运营费用进行分析与估算。

       3、收益法评估的难点

       假如我们按照上述思路采用收益法评估大型空置商业物业，虽然我们根据实际情况对大型空置商业物业未来的现金流进行模拟分析，但是在实践中也存在一定的困难，例如:目前收益法评估时，运营费用的估算通常是以年租金收益为基数采用一定费率的方式计取，但在前期准备阶段、招商阶段尚未产生租金收益，难以按照原来的评估思路对这两阶段的费用支出进行分析与估算。另外，不同阶段的报酬率取值。由于前期准备阶段、招商阶段只是产生费用支出，无法产生回报，理论上来说不存在报酬率的说法，应该只是需要考虑资金的时间价值而已。

       结语:

       大型商业物业由于市场交易欠活跃，在评估实践中收益法为其主要评估方法，但收益法是一种理论性很强，难以把握和平衡，需要估价师拥有丰富的实践经验以及对商业物业价值形成有足够的认识本文仅是本人根据对收益法的理解，结合自身估价经验所作出的认识，尚有一些地方有待完善与检验。